La inversión en habitaciones de hotel es un modelo que despierta cada vez más curiosidad entre quienes buscan nuevas formas de obtener ingresos pasivos.

No se trata de adquirir un inmueble completo, sino de invertir en una unidad concreta dentro de un establecimiento turístico gestionado por terceros. Algo, en parte, muy ligado al flex living.

Aunque desde el Club de Inversoras no hemos practicado personalmente este tipo de inversión, sí hemos detectado un creciente interés por parte de alumnas de nuestra formación YOInversora.

Algunas están explorando activamente esta vía, lo que nos ha llevado a investigar más a fondo sus características, ventajas, riesgos y funcionamiento general.

Hemos visitado una empresa que se dedica a la inversión en habitaciones de hotel y hemos actualizado el artículo, lo encontrarás hacia el final.

Si tú ya conoces este modelo de inversión o incluso has participado en él, nos encantará que nos lo cuentes. Nosotras, compartimos en este artículo todo lo que hemos averiguado (que no ha sido poco).

Estamos construyendo conocimiento colectivo en torno a formas diferentes de hacer crecer el dinero con inteligencia y de manera diversificada.

Este modelo de inversión consiste en adquirir la propiedad, el uso o la participación en una o varias habitaciones dentro de un hotel o complejo turístico. Es decir, tener un condominio.

A cambio, se obtiene una parte de los ingresos generados por su ocupación o una rentabilidad fija, dependiendo de la fórmula utilizada.

A menudo, es un modelo conocido como “llave en mano”: la persona inversora no se ocupa de la gestión diaria del activo.

Mirándolo de otro modo, esta fórmula se basa en destinar un edificio, dividido bajo un régimen especial de propiedad horizontal, a su uso como hotel. En este modelo, las habitaciones o apartamentos —conocidos de forma general como unidades de alojamiento— son de titularidad individual y pertenecen a distintos propietarios.

La empresa hotelera se encarga de la ocupación, mantenimiento, limpieza, check-in, reservas y todo lo relacionado con la operación del alojamiento.

La inversión en habitaciones de hotel bajo un modelo de propiedad individual con explotación hotelera centralizada se diferencia claramente de fórmulas como el tiempo compartido, el alquiler tradicional de condominios o la inversión inmobiliaria clásica.

Propiedad real y plena
En este modelo, el/la inversor/a adquiere la propiedad total de una unidad concreta (una habitación de hotel), inscrita a su nombre. No se trata de un derecho de uso limitado ni de un sistema rotativo como ocurre en el tiempo compartido, donde no existe propiedad real del inmueble.

Ingresos pasivos sin gestión directa
A diferencia del alquiler de un condominio o apartamento turístico, el propietario no tiene que encargarse de la gestión, comercialización, limpieza, mantenimiento ni atención al cliente.

La habitación se integra en la operativa global del hotel y es explotada por un operador profesional, lo que permite recibir ingresos sin dedicación activa, algo que no nos podemos plantear en fórmulas de tiempo compartido.

Modelo distinto al alquiler tradicional
En el alquiler de tradicional, la persona propietaria asume riesgos como períodos vacíos, la morosidad, los gastos imprevistos o la rotación de inquilinos.

En cambio, en este tipo de inversión hotelera, los ingresos suelen proceder de la actividad conjunta del establecimiento, con una gestión profesional orientada a la ocupación y optimización de tarifas.

Sin uso vacacional obligatorio ni costes emocionales
El tiempo compartido suele estar vinculado al uso personal del inmueble en periodos concretos y con costes fijos recurrentes, independientemente de su aprovechamiento.

En este modelo de inversión hotelera, el enfoque es puramente patrimonial y financiero, pensado para generar rentabilidad y no para el disfrute vacacional del propietario si bien, según el proyecto, puedes disfrutar de un número de días al año sin pagar nada.

Acceso a inversión inmobiliaria operativa
Este tipo de fórmula permite participar en el sector hotelero con una inversión más accesible que la compra de un hotel completo, manteniendo exposición a un activo inmobiliario real y a la actividad turística, pero con una estructura más sencilla para el inversor.

Se trata de una alternativa híbrida entre la inversión inmobiliaria y la actividad hotelera, orientada a quienes buscan propiedad real, ingresos pasivos y mínima gestión, alejándose tanto del tiempo compartido como del alquiler tradicional.

Actualmente, en el mercado inversor español hemos encontrado varias propuestas.

Por ejemplo, esta de un hotel de lujo en Madrid con todo tipo de servicios premium, muestra lo siguiente: una inversión que parte de 230.000€ + IVA por estudio y rentabilidad fija del 4% y fija más variable, del 7%.

Este proyecto, a modo de oasis en la ciudad, tiene una piscina preciosa, jardines, rooftop, actividad de fitness al aire libre, restaurante, recepción... hasta coworking.

Además, está muy concienciado con la sostenibilidad.

Como decía más arriba, con la posibilidad de disfrutar de tu propiedad durante una semana al año.

Siguiendo con el ejemplo del proyecto anterior (se trataría de comparar varios, si el modelo nos encaja), te dejo más información.

Equipamiento

El precio de compra de la unidad no incluye el mobiliario ni el equipamiento interior. De forma adicional, la inversión contempla la contratación obligatoria de un paquete cerrado de mobiliario y equipamiento, cuyo importe varía en función de la tipología y características del apartamento.

Este paquete garantiza la homogeneidad y adecuación de la unidad a los estándares de explotación del complejo.

Estructura de pagos

La inversión se articula mediante un calendario de pagos escalonado:

• Aportación inicial de 10.000 € en el momento de la firma del contrato de reserva.

• 15 % + IVA en la firma del contrato de compraventa.

• Dos pagos adicionales del 15 % + IVA durante el periodo de construcción.

• 55 % + IVA en el momento de la escrituración y entrega de la unidad.

Esta estructura permite distribuir el desembolso a lo largo del desarrollo del proyecto.

Rentabilidad estimada

La rentabilidad anual estimada se sitúa en torno al 7 %, combinando ingresos periódicos y una liquidación final ajustada a resultados.

Gestión y distribución de ingresos

El complejo es gestionado por un operador profesional durante todo el año. El modelo contempla:

• Un retorno fijo estimado del 4 % anual, abonado de forma trimestral.

• Una rentabilidad adicional estimada del 3 %, liquidada a final de año tras la auditoría de las cuentas y en función de los resultados obtenidos por la explotación.

Beneficios para propietarios

Los propietarios, así como sus familiares de primer grado, pueden acceder a descuentos preferentes en estancias dentro de los complejos gestionados bajo este modelo, con condiciones diferenciadas según la temporada:

• Descuentos más elevados en temporada media y baja.

• Descuentos reducidos en temporada alta.

Este enfoque combina inversión patrimonial, ingresos pasivos y ventajas de uso, manteniendo una gestión profesional y centralizada del activo.

Además, también tiene proyectos de inversión en habitaciones de hotel en Lanzarote (espectacular, por cierto, y con más superficie por unidad, pero menor rentabilidad), entre otros destinos.

• Permite invertir en el sector turístico sin adquirir una propiedad completa ni ocuparse de su gestión.

• Puede generar ingresos pasivos de forma estable, si hay una buena ocupación y gestión profesional.

• En algunos casos, la inversión inicial es menor que la compra de un inmueble entero.

• Hay proyectos que permiten el uso personal de la habitación durante ciertos días al año.

Estas características lo convierten en una opción atractiva para quienes buscan diversificar sus inversiones inmobiliarias o empezar en este sector con una barrera de entrada más baja.

Como toda inversión, este modelo también tiene sus riesgos, y es importante tenerlos presentes antes de tomar decisiones.

• Rentabilidad garantizada vs. rentabilidad real: Algunas propuestas prometen retornos fijos, pero es esencial revisar si están respaldados por contratos sólidos y si esos datos son sostenibles.

• Mercado secundario limitado: En muchos casos, vender o salir de este tipo de inversión no es tan sencillo como con un activo inmobiliario tradicional. Esto es lo que a mi me echa más para atrás.

• Dependencia de la ubicación y la estacionalidad: La rentabilidad puede depender en gran medida del destino turístico, la gestión del hotel y la época del año.

• Falta de transparencia: Es fundamental revisar bien los contratos, la titularidad real del activo y las condiciones legales, especialmente si la inversión se realiza fuera del país.

Después de recibir muchas peticiones de información sobre este tipo de inversión, decidí aprovechar mi siguiente viaje a Madrid —donde impartí una ponencia en Value School— para investigar esta opción de primera mano.

Durante ese viaje organicé, junto a una empresa de crowdlending inmobiliario, una jornada de puertas abiertas en una vivienda de lujo situada en el barrio de Salamanca, en la que muchas inversoras del club habíamos invertido.

Aprovechando ese encuentro, me reuní también con una empresa especializada en inversión en habitaciones de hotel que tenía una promoción activa en Madrid.

Mi objetivo era claro: preguntar absolutamente todo para poder contártelo con detalle en este artículo.

Una de las primeras cosas que me explicaron es que esta modalidad de inversión no es nueva y ya funciona desde hace años en otros países.

De hecho, la empresa que está detrás cotiza en el Nasdaq y es propietaria de marcas tan conocidas como Burger King, entre otras, lo que aporta una cierta sensación de solidez al proyecto.

La promoción en Madrid

La promoción concreta se encuentra en Valdebebas, junto a IFEMA. Se trata de un edificio orientado principalmente a un público empresarial y ubicado en una zona en plena expansión, algo que deja claro que la localización ha sido elegida estratégicamente para maximizar la rentabilidad.

Pude ver las imágenes de las habitaciones y estas son sus principales características:

• Superficie aproximada de 35 metros cuadrados

• Capacidad para tres personas (dos camas más una supletoria)

• Baño completo

• Pequeña cocina equipada con microondas, nevera y fregadero, sin vitrocerámica, pensada especialmente para estancias de trabajo

El edificio es de obra nueva. La finalización de la construcción está prevista para principios de 2026, con entrega de llaves a mediados de marzo.

Además, contará con zonas comunes como parque infantil, tienda de ultramarinos y piscina.

¿En qué consiste exactamente esta inversión?

El funcionamiento de esta inversión se basa en varios puntos clave:

1. Compra y propiedad

2. 
   Compras la habitación y la escrituras bajo un régimen de propiedad horizontal, por lo que pasa a ser de tu propiedad.

4. Contrato de explotación

5. 
   En el momento de la compra se firma un contrato de gestión con la empresa por un periodo mínimo de 25 años.

7. Gestión integral

8. 
   La empresa se encarga absolutamente de todo: mantenimiento, impuestos, reparaciones, recepción, reservas y limpieza. Como propietaria, te despreocupas por completo de la gestión diaria.

10. Rentabilidad

11. 
    Los beneficios proceden de la explotación hotelera y se reparten entre los propietarios. Según lo que me comentaron, la rentabilidad se sitúa entre el 7 % y el 9 % anual, e incluso puede ser superior en determinados casos, según el dossier informativo.

13. Transparencia

14. 
    El inversor e inversora tiene acceso a una plataforma donde puede consultar los precios de alquiler, el porcentaje de ocupación y la rentabilidad estimada.

Un aspecto interesante es que la inflación juega a tu favor. Mientras que tu inversión inicial es fija y no tienes costes adicionales posteriores, los precios de las reservas hoteleras tienden a subir con el tiempo.

Liquidez y dudas habituales

Mi principal preocupación, aunque a primera vista todo parece muy cómodo —incluyendo el hecho de que se ofrecen 10 noches de estancia al año en tu propia habitación—, era la facilidad o dificultad para deshacerte de este activo en caso de necesitar liquidez.

Me explicaron que, a través de la misma plataforma, los propietarios pueden ofrecer su habitación a otros inversores, del mismo modo que también pueden adquirir las de otros propietarios.

Además, existe la posibilidad de intercambiar el uso de tu habitación por otra ubicada en un edificio distinto de la misma cadena.

Cuando les pregunté por experiencias reales sobre la rapidez con la que se habían vendido estas unidades en el pasado, me comentaron que no suele ser lo habitual.

Según su experiencia, lo más común es que los propietarios quieran ampliar su inversión y comprar más habitaciones.

Esta es, lógicamente, su versión. Mi sensación personal, tras haber estado allí y haber recibido toda la información —incluido el folleto, que puedo facilitarte si lo necesitas—, es de agradecimiento por haber tenido la oportunidad de conocer una nueva forma de inversión.

Para quienes estamos acostumbradas a poner nuestro dinero a trabajar y nos gusta explorar distintas alternativas, descubrir opciones diferentes resulta siempre estimulante.

Si quieres más información, no dudes en contactar conmigo y te pondré en contacto con la persona en cuestión para que pueda explicarte todos los detalles.

La inversión en habitaciones de hotel puede ser interesante para personas que:

• Buscan ingresos pasivos sin una implicación operativa directa.

• Están interesadas en el sector turístico como vía de diversificación.

• Cuentan con capital disponible que desean poner a trabajar en un formato inmobiliario alternativo aunque puede haber opciones más líquidas como es el crowdlending inmobiliario.

• Tienen una estrategia de inversión a medio o largo plazo y no necesitan liquidez inmediata.

Sin embargo, como ocurre con cualquier decisión financiera, es imprescindible analizar cada caso de forma individual, valorar las condiciones concretas y no invertir en modelos que no se comprendan por completo.